Vivienda turística de “convivencia normal”

Una sentencia de la Justicia catalana permite que los propietarios alquilen sus viviendas con fines turísticos siempre que no lo prohíba los estatutos de la comunidad y que no se creen problemas de convivencia.

Vista panorámica de la ciudad de Barcelona | Foto: JoaquinAranoa para Pixabay

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC) ha amparado el alquiler de viviendas con fines turísticos, siempre que no supongan una ruptura de la “convivencia normal” en una comunidad de vecinos. La Sala Civil y Penal del tribunal catalán ha estimado en su sentencia 37/2016, de 19 de mayo, un recurso de casación interpuesto por los propietarios de varias viviendas turísticas. Un Juzgado de Primera Instancia de Barcelona, y después la Audiencia de Barcelona, habían condenado a los propietarios a cesar en el alquiler de sus viviendas con fines turísticos por considerar que se producía un “uso excesivo de las instalaciones comunes” y por ser “contraria a la convivencia normal de la comunidad”.

Barcelona es el paraíso del alquiler de pisos turísticos. Un estudio elaborado por la consultora Ernst and Young para Exceltur, la asociación que aglutina a las grandes empresas turísticas de España, estima que los portales de alquiler como Airbnb anuncian 137.196 plazas de alojamiento en pisos en toda la capital catalana. Le siguen, muy lejos, Madrid, con 40.319 plazas, Sevilla, Málaga o Valencia. El dato más significativo es que en Barcelona el número de plazas que se ofrecen en pisos turísticos superan al de la oferta reglada (hoteles, hostales, apartamentos y pensiones), que es de 78.402.

La sentencia tiene su importancia para el negocio del alquiler de pisos vacacionales y para las plataformas de Internet que se dedican a este negocio. Por un lado, da carta de naturaleza a esta actividad económica, mientras que por otra parte fija unos límites a partir de los cuales se puede considerar nociva y abusiva. El TSJC explica que la actividad de alquiler de pisos está permitida por las leyes catalanas y que la única posibilidad actual para proscribirla es que en los estatutos de las comunidades de vecinos se especifique que no se pueden alquilar los pisos con fines turísticos, o bien que esta actividad produzca una ruptura de la “convivencia normal” en el bloque de pisos. Ninguna de las dos hipótesis se daba en el caso enjuiciado.

El término “convivencia normal” ha sido clave en el enjuiciamiento y, aunque la sentencia no lo define con exactitud, los magistrados de la sala sostienen que “es la que se produce en circunstancias estándar o que se ajusta a las normas o reglas de conducta predeterminadas o fijadas por adelantado”.

Los ruidos, la suciedad, las fiestas a altas horas de la madrugada son algunas de las quejas más comunes entre los vecinos de muchos bloques de pisos en las grandes ciudades catalanas, como Barcelona. Estos inconvenientes han provocado duras críticas de muchos ciudadanos de la capital condal hacia la permisividad de las administraciones a la hora de regular el alquiler de pisos turísticos, es decir, de viviendas normales que sus propietarios deciden arrendar a turistas. La gran penetración de plataformas de intermediación como AirBnb ha provocado que el alquiler de estas viviendas sea más sencillo y muy rentable para sus propietarios y para la propia empresa. El atractivo de Barcelona como destino turístico ha hecho el resto. Otro problema, verdaderamente grave, es que el alquiler masivo de pisos a turistas ha elevado el precio del alquiler residencial, lo que ha llevado a capitales como Berlín a establecer restricciones.

El alquiler de pisos a turistas ha existido desde el nacimiento del turismo moderno, pero con la creación de plataformas online, como Homeaway, Airbnb, 9flats y otras similares ha sido posible darle más visibilidad en un canal como Internet, donde las transacciones se cuentan por millones. Ello ha provocado que el alquiler se convierta en una opción de negocio para los propietarios, que pueden obtener un ingreso extra por sus pisos o bien pagar la hipoteca de los mismos, siempre que se encuentren en grandes núcleos turísticos.

Pero el verdadero negocio es para las webs de reserva, que cobran una comisión por todas las transacciones en las que intermedian. En España, Airbnb facturó en 2014 cerca de 2,7 millones de euros, la mayoría por sus alquileres en Barcelona, donde tiene mayor penetración. Sin embargo, gran parte de la facturación acabó en Irlanda y no se tributó por ella en España. La pregunta es, ¿qué riqueza aportan estas plataformas a la economía del país en que operan y a los destinos turísticos?